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買房遭遇夫妻一方反悔,該怎么辦?(1)

發布: 2010年06月17日 | 來源: 互聯網 | 欄目: 廈門租房

購買二手房的人經常會被賣房人突然反悔所困擾,而賣房人經常會以所賣房屋是夫妻共有財產,夫妻一方對賣房一事并不知情也不同意,要求解除買賣合同。作為買方,應如何防范并應對這種風險呢?白心根據實務經驗,撰寫了本篇文章,希望能對大家有所幫助。

 


一般只要是婚后購買的房屋,在沒有特別的書面約定為夫妻一方的個人財產的情況下,為夫妻共同財產。所以,在二手房買賣中,如果房屋是賣方的夫妻共同財產,為了避免發生上述糾紛,買方應盡可能做如下防范措施:


【1】查看房屋產權證,核實房屋是登記在賣方一人名下,還是登記在賣方夫妻兩人或其他更多共有人名下。


【2】強烈要求賣方夫妻雙方以及其他共有人共同到場簽署合同。


【3】如果賣方確實不能夫妻雙方共同及其他共有人到場簽署合同,應當要求賣方提供公證委托等手續,如果確不能提供,買方起碼必須讓夫妻另一方出示一個書面同意賣房的聲明,要核實夫妻結婚證原件和身份證原件,留下一份復印件。如果賣方聲稱其為未婚或離婚人士,則必要時應由賣方提交戶口簿、離婚證、離婚協議、離婚判決書、調解書、公證文書等證明其系個人身份的文件、聲明等,以表明該房屋已經分割至其名下。


【4】如果可能,還可以當場電話征詢賣方配偶是否同意出售的意見,并電話錄音。


【5】并在房屋買賣合同中寫明如下條款:共有狀態:【該房產為甲方個人所有□、共有□】,關于共有的補充約定及說明:該房產的共有人分別為 。甲方已經與共有人協商一致,同意出賣該房產。


買方所做的防范措施,都是為了一個目的,即保留證據,證明自己是善意的,是有充分理由相信賣方出售房屋為夫妻雙方共同意思表示。如果買方可以證明自己是善意,那么法律則保護買方的利益,賣方就不得以配偶不同意或不知道為由對抗善意的買方。這種情況下,買賣合同有效,如果房屋已經過戶,那么買方即依物權法第一百零六條善意取得之規定取得房屋所有權,賣方不得再要求返還房屋。

 


如果沒有做好如上防范措施,不幸卷入糾紛,應如何應對呢?


【1】如果房產登記在夫妻二人名下,判斷該買賣行為有效一般要以經過夫妻雙方同意為條件,舉證責任在購房人,即購房人要有證據證明夫妻雙方同意為條件,即應以購房人是否善意、有償作為條件。買方如果手頭沒有證據表明自己是善意,那么應趕緊著手收集證據。比較有效的方法就是錄音了。


如果房屋只是登記在夫妻一方名下,而且簽署合同的也是產權人,基于物權法的公示、公信原則,根據政府的房屋管理部門發的房屋所有權證,二手房買受人有理由相信二手房出賣人是房屋的唯一合法所有權人,二手房買受人沒有義務去查明該房屋是否還有未經登記的隱性共有人,更沒有義務去核實二手房出賣人的婚姻狀況及夫妻關系。所以,此時自然可以認定買方是善意的,房屋買賣合同是合法有效的。即使未登記在產權證上的配偶不同意出售,為保護善意的買受人,合同還是合法有效。不同意賣房的夫妻一方可以另行起訴向出賣房屋的一方主張損失。


【3】如果房屋只是登記在夫妻一方名下,而且簽署合同的不是產權人,而是產權人配偶,那么買方要著手收集證據證明自己是善意。這與第一種情況相同。

【4】如果夫妻一方涉嫌惡意轉移財產,買方明知,而與賣方惡意串通損害夫妻另一方利益的,房屋買賣合同無效,不受法律保護。

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關鍵詞:買房

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