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二手經濟適用住房買賣的風險及防范(1)

發布: 2010年06月09日 | 來源: 互聯網 | 欄目: 廈門租房

經濟適用住房,是指政府提供政策優惠,限定套型面積和銷售價格,按照合理標準建設,面向城市低收入住房困難家庭供應,具有保障性質的政策性住房。
  目前,在售的已購經濟適用房一般分兩種情況處理:一種是已經購買滿5年的,另一種則是購買尚未滿5年的。

首先一個前提性問題,即是如何計算“購買滿5年”的時間。這個購房時間到底如何確定,是按照房屋買賣合同簽署時間呢?還是以房屋買賣合同到房管部門登記備案的時間算?或是按照交房入住時間來算?還是按拿房產證時間或者契稅完稅憑證時間算。


廈門,根據09年6月1日開始實施的《廈門市社會保障性住房管理條例》第三十九條,5年的限制交易限期是從不動產登記簿上權屬登記之日起計算。而產權證上【登記時間】一欄記載即是登記事項記載于登記簿上的時間。因此,5年期限須由經濟適用房業主提供產權證,根據產權證所記載的登記時間來確定。


比如,王老五的房子是2001年底簽的經濟適用住房買賣合同,2003年春節收樓入住,而直到2005年5月才將王老五的房產證辦出來,房產證上的登記時間為2005年4月20日,在房產證辦出前的2005年2月,王老五領到契稅完稅憑證。如果其需要出售經濟適用住房時,購房時間該怎么算?根據上述廈門市的相關規定,其購房時間應按產權證所記載的登記時間來確定,亦即從2005年4月20日起算五年交易限制期限。其從2010年4月20日開始,才可以將房屋正常上市交易。房屋買賣合同的簽署時間、房屋買賣合同的備案時間、交房入住的時間、完稅憑證上注明的時間,在廈門都不是判斷經濟適用住房一年交易限制期限的起算時間,只有產權證所記載的登記時間才是唯一判斷標準。而這個時間往往要滯后于絕大多數購房者實際買房入住的時間,交易的實際限制期限已經遠遠超過五年,經濟適用住房的買受人出售房屋的權利受到極大限制。但是,按照上述廈門市相關規定的理解即是如此,無從改變。這和營業稅的計收年限的原理一致。

 

以下從購買滿五年和購買未滿五年兩種情況來討論經濟適用住房買賣的風險和防范問題。
  1、已經購買滿5年的經濟適用住房的買賣
  根據《廈門市社會保障性住房管理條例》的相關規定,購買經濟適用住房滿五年,購房人上市轉讓經濟適用住房的,應當按原購房價格與屆時相應地段經濟適用住房上市交易指導價格的差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款,具體交納比例及經濟適用住房上市交易指導價格由市人民政府確定,政府可以優先回購。

對于已經購買滿5年的經濟適用房,業主現在可以依照目前市場價格進行出售,但出售后業主應當按原購房價格與屆時相應地段經濟適用住房上市交易指導價格的差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款。

已經購買滿5年的經濟適用房,除在買賣過程中所繳納的稅費與普通住宅不同以外,在所有權權能方面,已經與普通住宅無異。所以,購買此類經濟適用房不需要符合購買經濟適用房的特殊條件,任何購買人群都能購買。

 

買賣此類二手經濟適用房須繳納的稅費包括:


(1)營業稅。計稅基準為成交價格或評估價、市場指導價,繳款人為出賣人。繳費標準為以產權證發證時間或契稅完稅時間起計,個人購買住宅不足2年內出售的,按全額的5.55%計征;屆滿2年出售的,普通住宅免征、高檔住宅按增值額的5.55%計征。按08年廈門市出臺的房產新政,自2008年11月1日至2009年12月31日,對個人將購買超過2年的普通住房轉讓交易的,暫免征收營業稅。


(2)個人所得稅,免征。


(3)契稅,計稅基準為成交價格或評估價、市場指導價,繳款人為買受人。繳費標準為2005年6月1日起受理的個人購買普通住宅為1.50%。按08年廈門市出臺的房產新政,自2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統一下調到1%。自2008年11月1日至2009年12月31日,對個人首次購買普通住房的實施特殊契稅退還政策。對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,取得房產證后其所繳納的契稅給予全額退還;對個人首次購買90~144平方米普通住房的,取得房產證后其所繳納的契稅給予購房款總額1%退還。


(4)土地出讓金。計稅基準為成交價格或評估價、市場指導價,繳款人為買受人。繳費標準為1%。


(5)印花稅。計稅基準為成交價格,繳款人為買賣雙方。繳費標準為各雙方各0.5‰。按08年廈門市出臺的房產新政,自2008年11月1日起,對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
(6)手續費。計稅基準為建筑面積,繳款人為買賣雙方。繳費標準為6元/平方米。


(7)登記費及工本費。計稅基準為建筑面積,繳款人為買受人。繳費標準為住宅80元/套,共有權證2份以上工本費10元/本。

按市場價格出售已購經濟適用住房的,需憑契稅完稅憑證、房屋所有權證、住房轉讓合同等證件到房屋所在地國土資源和房屋管理局辦理交易、產權過戶手續即可。須向土房局提交以下材料:
(1)廈門市房地產轉讓及權屬登記申請表。
(2)房地產權屬證書(原件)。
(3)房地產買賣合同(一式三份)或與買賣有關的協議、法律文件。
(4)拍賣成交的,提供拍賣成交確認書和發票(原件)。
(5)雙方當事人身份證明;出賣人婚姻狀況證明、配偶同意交易聲明和身份證明;出賣人的房產上市交易具結保證書、同住成年直系親屬的同意交易聲明及關系證明。
(6)成交價格低于市場指導價的,提交有效課稅評估報告(原件),或當事人同意按市場指導價計稅聲明。
(7)已補土地出讓手續的,提供土地出讓合同書及發票(復印件經核對)。
(8)申請免稅的,須提供相關免稅申請或免稅批準文件(原件)。

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