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購買二手房所應注意的法律問題

發布: 2010年05月26日 | 來源: 互聯網 | 欄目: 廈門租房

隨著房地產買賣市場的火爆,房屋二級市場的買賣也非常紅火。二手房因價格低、位置選擇余地廣、具有現房的優越性被眾多消費者青睞,但是舊房買賣每宗情況復雜,發生的糾紛特別多,大多是由于購房者缺乏法律知識和專業知識所致。
弄清產權憎況,預防產權陷阱
由于房屋為不動產,我國《城市房地產管理法》規定實行上地使用權和房屋所有權登記發證制度、房屋所有權證和土地使用權證是合法產權的證明,所以購買二手房時,必須要弄清房屋的權屬情況。
一是共有產權的房屋所有權證上有共有人的姓名,出賣共有產權的房屋只有共有人都同意出賣才能可以,所以購買共有產權房屋如只有一人到場:須確定其他共有人也同意出讓且委托該共有人簽訂合同、辦理手續時才可以購買。否則按目前的法律規定簽的買賣合同屬無效合同,購買方無法追究,簽約者的違約責任,只能追究簽約者的簽約過失責任。
二是對于房改房,要確認原單位是否同意該房子的出售。因我國房改政策,在房改的不同時期實行不同的政策,加以標準價購買的公有住房,須確定是否已按成本價補足差價,或者已與原單位確定了如何按比例分成。還有有些單位在向職工售房時,為了維持單位人員的穩定,與職工簽訂了服務年限合同,原單位有優先購回權。所以對于房改房、最好有單位同意出售的證明。
三是對于軍隊、醫院、學校的公有住房該公房單位都保留了優先回購權,且這些公房大多集中在單位的一個大院內,不宜外人入住,所以這種公房在沒有獲得單位同意以前,很難獲得上市資格。
四是對于單位集資房及農村自住房要慎購:因集資房存在土地級差.費用補交的問題;而農村自住房只有房屋產權證明,沒有上地使用權證,該土地是國家批準只能作為村民自住房用地不準轉讓。
五是對產權有糾紛,產權不清,無產權的房子,不能購買,因這些買賣合同不能受法律保護。

對照權屬證書,實地查看房屋
購買二手房,最大的好處是可以對照權屬證書進行實地看房。
首先對照房屋所有權證所登記的房屋坐落位置與實地查看的房子所處的位置是否一致。
其次實地查看房屋時要核對房屋所有權證和土地使用權證原件。且出讓方是房屋所有權證所登記的產權人。假如有出讓人以種種借口,只肯出示復印件。那么購房者沒有必要繼續看房,因復印件不能證明目前該房屋的權屬情況且復印件容易作假。
再次就是了解房屋的實際情況、周邊環境、配套設施和物業管理。對于房屋的實際情況可以從房屋的建成年代,建筑面積(自有面積和分攤面積)是否與產權證上標明的相一致;房屋布局是否合理,設施是否完好。對于私搭、私建、改建的沒有在房屋權屬證書上登記的,在拆遷時是不能依法賠償的,對于周邊環境和配套設施可以從房屋周圍有無污染源。周邊環境、小區安全保衛、房屋供電容量、水質、水壓、燃氣供應等等、因購買二手房這些不叮能在合同中約定,合同中約定的只是房屋本身的基本情況;所以對房屋的配套設施和周邊環境只有靠多多了解。使自己的合法權益受到侵害時又無法依法保護的尷尬局面。
還有對于物業管理也只能通過多方了解其服務內容、服務水平、服務質量和收費情況。了解是否建立公共設施設備維修專項基金,以免出現買了房以后才知有龐大的維修養護費用和物業服務費用(特別是高層)。
最后如房屋有使用人向其了解一下是否是租的,租期何時結束.因買賣不破租賃,如出讓方無法讓租用人按時搬出,購房者得到思想準備。
對于購買二手“期房”,要象購買新商品房一樣對建設商房地產公司的情況和建設地塊進行了解。
親自訂合同 親自辦過戶
二手房買賣中訂立購房合同時,購房方要親自到場訂立合同,這樣可確信出讓方(產權登記的所有人)親自簽字、避免出現無效合同。如產權人委托別人簽字,必須確信該委托書是產權人委托的。如這二條都不能做到,要求中介方擔保也是可行的。
對于合同具體的權利義務盡量明確約定。這里需注意的是目前二手房買賣合同約定,雙方簽字起就生效、而合同中約定的定金是屬違約定金的性質。大多合同中還約定違約金。所以合同簽訂后任何一方不履行合同都是需支付違約金的,即便購買方還沒有支付定金而違約也是需支付違約金的。親自簽訂合同可以仔細閱讀合同文本。
日前我國辦理產權登記過戶前的一周于買賣過戶公示,如沒人提出異議,買賣雙方就可以交納有關稅費辦理產權過戶手續。如購房者怕麻煩。只要在可以交納有關稅費時親自去趟房地產交易中心即可,這樣確信登記部門已經核查,可正式辦理過戶登記到自己的名下。拿到有關稅費發票約一個月后就可以領到房產證,領到房產證后再辦理土地使用權證。如果買賣雙方都不是委托中介或律師,購房者千萬不能輕信售房人的花言巧語,由售房人全權代辦交易手續,結果拿到手的產權證有可能是假的;房屋所有權得不到應有的法律保護,或是在多年之后再轉讓房產時、才知上當受騙。
選擇中介,聘請房地產律師
二手由的買賣要比商品復雜得多.而目前政府一般只在兩頭把關,即審批人市資格和辦理產權轉移登記手續,而中間的交易過程則完全山買賣雙方自行操作,所以買賣雙方都需要選擇中介機構或房地產律師代辦辦理交易手續。選擇有實力信譽蝦的規范的中介機構賠償能力也會較強;而對于購房者來說最好能聘請房地產律師參與購房代辦辦理手續,審查合同,核實產權。
當然在請律師之前要事先了解律師的收費情況和提供的相應服務有哪些,目前在住房二級市場上的律師收費所有標準是雙方協商確定的。選擇中介機構時要選擇取得執業資格的中介公司,也可以親自到中介機構辦公場所進行察看。
在簽證中介代理合同之前,要詳細詢問中介公司能提供哪些服務項目。如何收費,如果訂合同后因出讓方違約未能實際成交,是否退款?如果買賣雙方發生糾紛.中介公司是否先行負責賠償損失。這些在簽訂中介代理合同之前都需清楚并在合同中約定。
 

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關鍵詞:二手 二手房

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